Виды малоэтажного строительства

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья. В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений: одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей; особняк; блокированный жилой дом; апартаменты; коттедж; резиденция; вилла; дуплекс; таунхаус.

Расшифровывается этот термин, как «сблокированные дома». То есть дома, соединенные справа и слева с соседними домами. Расположены таунхаусы в линию (не обязательно прямую). Родом слово «таунхаус» из Англии. Буквально переводится, как «городской дом». Ведь если в деревнях места достаточно, чтобы строить отдельные дома, то в городах им приходилось лепиться друг к другу.

На российском рынке первые таунхаусы появились в начале 2000-х (о каком-то значительном числе предложений заговорили в 2006 г.). Только если в Англии так называли городское жилье, то в России, преимущественно, загородное. Поэтому к таунхаусам очень часто прилагается небольшой участочек, где можно поставить мангал, детские качели. Очень часто таунхаусы проектируются со встроенными гаражами. Интересно, что термин «таунхаус» - из британского английского. В США такого типа дома называют раухаус (row house). То есть дома, стоящие в ряд.

Дом, рассчитанный на двух хозяев. Имеет два разных входа (на одну или разные стороны от дома – зависит от архитектурной концепции).

Дуплексы проектировались и строились еще в Советском Союзе, только назывались «усадебные дома на две семьи». Произносить сложно, долго, неудобно. Стоит ли удивляться, что термин «дуплекс» прижился сразу. У дуплекса много преимуществ: он дает практически такой же уровень приватности и комфорта, что и коттедж, но при этом стоит дешевле.

Главный недостаток дуплекса проявится, если один из владельцев забросит свою половину: перестанет отапливать и т.п. Тогда зимние перепады температуры могут негативно сказаться на всем строении. Иногда сдвоенные дома на российском рынке называют «твинхаусами». Особых различий между этими форматами нет.

Так на российском загородном рынке называют дом для постоянного проживания, построенный по современным стандартам и обязательно в организованном поселке. Кстати, термин «коттеджный поселок» стал синонимом «организованного загородного строительства». Иногда им называют поселки таунхаусов.